La gestione del patrimonio immobiliare pubblico


Fondi immobiliari, public-private partnership, finanza e risk management

a cura di: Remo Dalla Longa, Giacomo De Laurentis

Editore
Bancaria Editrice
Anno
2014
Pagine
532
ISBN
978-88-449-0514-9
Disponibilità
Disponibile
Prezzo di copertina€ 40,00
Prezzo Internet Sconto 5% € 38,00
IVA assolta dall'editore

Presentazione

La crisi e la trasformazione dell’infrastruttura in asset economico-finanziario impongono un approccio nuovo nella gestione e nel mantenimento del patrimonio immobiliare pubblico, tema molto complesso per i capitali in gioco, i soggetti pubblici e privati coinvolti, i risvolti organizzativi e operativi che ne derivano e il lungo ciclo di vita di un’infrastruttura.

Scopo del volume è di offrire questo "nuovo percorso" all’insegna dell’efficienza e della valorizzazione degli immobili pubblici, proponendo un ponte tra l’intervento tradizionale che per decenni ha caratterizzato la Pa e le formule manageriali più innovative che considerano in maniera integrata i numerosi aspetti correlati alla fase di gestione, ovvero i profili di di natura finanziaria, contrattuale e tecnica. Il libro si divide in quattro parti:

  • la prima fornisce gli indirizzi e gli strumenti per questo cambiamento, sintetizzabile nel termine New Public Real Estate Management (New Prem), con le implicazioni originate a monte dall’ideazione e dal montaggio di un immobile pubblico. Vengono trattati i fondi immobiliari, il project finance e le iniziative di private finance, i long term infrastructure contracts e il partenariato pubblico-privato, applicato in particolare alla gestione delle infrastrutture sociali;
  • la parte seconda analizza il finanziamento della gestione del patrimonio immobiliare pubblico, soprattutto dal punto di vista del credito bancario. Il libro si sofferma sulle logiche e gli strumenti di credit risk management e sugli indirizzi da seguire per ottenere un finanziamento adeguato, sia in chiave corporate che project;
  • la parte terza è dedicata ad aspetti tra loro diversi ma tutti altamente strategici: dalla finanza di progetto al contratto di disponibilità che permette la riallocazione dei rischi; dalla valutazione e riqualificazione del patrimonio immobiliare pubblico ai vantaggi dell’industrializzazione informatica del processo di montaggio e di gestione, attraverso il building information modeling;
  • la parte quarta infine presenta due esperienze di gestione del patrimonio immobiliare pubblico della Provincia di Treviso e del Politecnico di Milano realizzate con contributo metodologico di Sda Bocconi all’interno del Business Excellence Certificate (Bec).

Il volume vuole essere un punto di riferimento per chi si occupa di public real estate e deve saper vincere la sfida di garantire oggi la funzionalità e la conservazione degli immobili pubblici.

Prefazione. Creare valore: il patrimonio immobiliare pubblico
 
Elenco delle sigle utilizzate
 
Parte prima - Il patrimonio immobiliare pubblico: New Prem, fondi immobiliari, partenariato pubblico-privato, private finance initiative e project finance
 
1. Il concetto di management del patrimonio immobiliare pubblico e il New Prem
1.1 Criticità e innovazione dei termini utilizzati 
1.2 Il New Public Real Estate Management (New Prem) 
1.3 Le altre forme di management del patrimonio immobiliare pubblico 
Allegato – Formule di Ppp e relative fonti
Bibliografia 
2. Il fondo immobiliare ad apporto pubblico: sviluppo e trasformazione
2.1 Il cluster 
2.2 La tipologia dei fondi immobiliari 
2.3 Il fondo immobiliare ad apporto pubblico e il fondo ordinario di sviluppo e trasformazione 
2.4 Il fondo immobiliare ad apporto pubblico di sviluppo e trasformazione 
2.4.1 La tipologia del patrimonio da apportare al fondo 
2.4.2 Il tipo di fondo immobiliare che verrà istituito 
2.4.3 Il global coordinator (e le banche) 
2.4.4 La società di gestione del risparmio 
2.4.5 Gli organi di governance 
2.4.6 Il management del fondo 
2.4.7 Gli advisor esterni 
2.4.8 L’ente pubblico 
2.4.9 La valutazione del patrimonio immobiliare all’interno del fondo 
2.4.10 I punti critici del fondo 
2.4.11 Gli investitori qualificati 
2.4.12 La redditività attesa da parte della Pa 
2.4.13 L’attrattività dell’acquisto di quote da parte degli investitori qualificati 
2.4.14 La redditività attesa da parte della Sgr 
2.4.15 La durata del fondo 
2.4.16 La leva finanziaria 
2.4.17 La strategia di intervento implicita all’interno del fondo 
2.4.18 La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico 
2.4.19 Le quote A e B in cambio di immobili 
2.4.20 Valorizzazione e scenari di cambiamento: attori, governance, mercato, assetti urbani 
2.5 Il fondo immobiliare ordinario di acquisto di immobili pubblici 
Bibliografia
3. La gestione del patrimonio edilizio e infrastrutturale dell’ente pubblico
3.1 L’intervento tradizionale 
3.2 Un confronto di sintesi tra modello tradizionale e modello di Ppp 
3.3 Il partenariato pubblico-privato 
3.4 La gestione di un edificio pubblico 
3.5 Edificio pubblico e New Public Real Estate Management 
Bibliografia
4. Ppp-Pf/Pfi: un modello di riferimento per l’infrastruttura economica e per l’infrastruttura sociale
4.1 Il Ppp e la genesi recente di canone e tariffa 
Bibliografia
5. Pfi/Ppp per l’infrastruttura sociale: il canone e la componente finanziaria
5.1 Il canone pubblico 
5.1.1 Canone pubblico che contiene solo attività di O&M 
5.1.2 Canone che contiene O&M e D&C/E&C e ha come riferimento una Spv 
5.1.3 Canone che contiene O&M e D&C/E&C e ha come riferimento una Newco 
5.2 Il processo di Pfi/Ppp che porta al canone 
5.2.1 Il processo e la Pubblica Amministrazione 
5.2.2 Il processo e i finanziatori 
5.2.3 Il processo e gli operatori economici 
5.2.4 Il confronto con il modello tradizionale 
5.3 Elementi del canone all’interno del processo 
5.4 La componente finanziaria e di finanziamento del patrimonio immobiliare pubblico 
5.4.1 La società di progetto 
5.4.2 La tariffa (mercato) e il canone (disponibilità) 
5.4.3 Bost – Il canone come elemento caratterizzante della Spv: primo collegamento con l’O&M 
Bibliografia
6. Pfi/Ppp per l’infrastruttura sociale: le altre componenti, il rischio e alcuni micro incidents
6.1 Le altre componenti del modello 
6.1.1 Differenziazioni delle componenti 
6.1.2 Le tre componenti del modello 
6.1.3 Interazione tra le componenti 
6.2 I rischi e le garanzie multiple 
6.3 Micro incidents riferiti a due ospedali in Ppp 
6.3.1 Considerazioni 
Bibliografia
7. Forme di regia, misure e strumenti per il processo O&M
7.1 Definizione di regia pubblica e privata per il Pfi/Ppp 
7.2 La verifica di unità di misura su cui articolare il governo del processo 
7.3 L’utilizzo di alcuni strumenti riguardanti l’intervento manutentivo 
Bibliografia
Parte seconda - Il patrimonio immobiliare pubblico: il finanziamento bancario
 
8. Le determinanti del prezzo dei finanziamenti per la gestione del patrimonio immobiliare pubblico
8.1 Finanziamenti corporate e project, bancari e obbligazionari: un quadro introduttivo 
8.2 Le pratiche correnti di misurazione del rischio di credito 
8.2.1 I concetti di base del Credit Risk Management 
8.2.1.1 La mappa dei concetti di base 
8.2.1.2 La probabilità di default 
8.2.1.3 La loss given default (la perdita in caso di default) 
8.2.1.4 Il tasso di perdita attesa e la perdita attesa 
8.2.1.5 Il concetto di default 
8.2.2 Dalle perdite attese alle perdite inattese 
8.2.2.1 La variabilità delle misure di rischio 
8.2.2.2 Il VaR come misura principale del capitale a rischio 
8.2.2.3 La riduzione del rischio nella visione di portafoglio 
8.3 Sintesi e implicazioni 
8.4 Il pricing dei crediti e dei titoli 
8.4.1 Dai rischi al prezzo del credito 
8.4.2 Il rischio di selezione avversa e l’obbligo di attenersi al risultato dei modelli 
8.4.3 La redditività risk adjusted e l’esigenza di soddisfare gli azionisti 
8.4.4 Il finanziamento tramite obbligazioni 
8.4.4.1 I rischi creditizi e il costo dei finanziamenti di mercato 
8.4.4.2 L’approccio mark-to-market alla valutazione dei rischi 
Bibliografia
9. Il ruolo di Basilea 2 e 3 nei finanziamenti bancari nelle logiche corporate e project
9.1 I requisiti di capitale imposti da Basilea 2 e le implicazioni per i finanziamenti bancari 
9.1.1 La regolamentazione sull’adeguatezza del capitale delle banche
9.1.1.1 Sviluppo economico e stabilità delle banche
9.1.1.2 Banche che utilizzano l’Approccio Standard
9.1.1.3 Banche ammesse agli Approcci Internal Rating Based (Irba) 
9.1.2 La meritocrazia finanziaria e le altre implicazioni di Basilea 2
9.2 Gli ulteriori vincoli previsti da Basilea 3
9.3 La gestione del patrimonio immobiliare pubblico nella prospettiva project: i requisiti di capitale previsti da Basilea 2
9.4 Il rapporto tra requisiti gestionali di patrimonio e requisiti regolamentari di patrimonio
9.5 I fabbisogni del settore pubblico, i condizionamenti all’operatività delle banche e i finanziamenti tramite l’emissione di titoli sui mercati finanziari 
Bibliografia
10. I rating creditizi dei finanziamenti bancari e di mercato per la gestione del patrimonio immobiliare pubblico
10.1 Tipologie di rating in relazione alle modalità di assegnazione dei giudizi 
10.1.1 Le famiglie di rating 
10.1.2 I rating assegnati dalle agenzie agli enti locali 
10.1.3 I rating interni assegnati dalle banche 
10.1.4 I rating impliciti 
10.1.5 I rating delle operazioni di finanza di progetto 
10.1.6 L’affidabilità e le logiche di utilizzo dei sistemi di rating 
10.2 I requisiti per realizzare operazioni di finanziamento della gestione del patrimonio immobiliare pubblico di successo 
Bibliografia
Parte terza - Il patrimonio immobiliare pubblico: alcuni sviluppi delle formule pubblico-privato
 
11. Finanziare gli asset pubblici in Pf
11.1 Il Pf 
11.2 Il Pf per gli investimenti pubblici: il contesto di riferimento 
11.3 Il Pf per gli investimenti pubblici: ambiti di applicazione 
11.4 Il Pf per gli immobili pubblici 
11.4.1 Il Pf per la gestione del patrimonio immobiliare pubblico 
11.5 La strutturazione del contratto di Pf light 
11.6 La centralità del trasferimento dei rischi 
11.7 La bancabilità 
11.8 Le valutazioni economico-finanziarie a supporto delle scelte 
11.8.1 L’analisi del Value for Money 
Bibliografia
12. Il patrimonio immobiliare pubblico e il contratto di disponibilità
12.1 Le principali caratteristiche del contratto di disponibilità 
12.2 Un modello di comparazione con gli altri strumenti 
12.3 Conclusioni. Vantaggi e criticità per i soggetti coinvolti 
Appendice – La natura e le origini del contratto di disponibilità: il Ppp e l’impatto sul bilancio pubblico 
Bibliografia
13. Patrimonio immobiliare pubblico e riqualificazione
13.1 L’analisi di progetto: definizioni, logiche e strumenti 
13.1.1 Definizione dell’oggetto di valutazione 
13.1.2 Definizione della finalità dell’intervento 
13.1.3 Definizione degli strumenti urbanistici, tecnici e finanziari 
13.2 Le prospettive di valutazione: asset side versus equity side 
13.2.1 La prospettiva asset side 
13.2.2 La prospettiva equity side 
13.3 Gli indicatori di redditività 
13.4 La valutazione economico-finanziaria di un progetto di manutenzione straordinaria: il caso Uab Real Estate 
13.4.1 Descrizione del case history 
13.4.2 Soluzioni 
Bibliografia
14. Forme di committenza, Building Information Modeling e O&M
14.1 Il contesto internazionale e il mercato locale 
14.2 La committenza 
14.3 Un’integrazione più spinta tra pubblico e privato 
14.4 L’Information Modeling e i possibili livelli di sviluppo 
14.5 Livelli evolutivi della modellazione informativa 
14.6 Risultanze delle sperimentazioni effettuate 
14.7 Information Modeling e O&M 
14.8 Information Modeling e gestione immobiliare 
14.9 La modellazione del patrimonio immobiliare costruito e costruendo in funzione della gestione 
14.10 Limiti e potenzialità del Bim 
14.11 Il Bim come paradigma di razionalità e di economicità 
Bibliografia
Parte quarta - Il patrimonio immobiliare pubblico e il Business Excellence Certificate (Bec)
 
15. Introduzione metodologica
15.1 Il ruolo della formazione nel Ppp 
15.2 I casi presentati 
15.3 Nota bibliografica
16. Bec, applicazione sul campo: il caso della Provincia di Treviso
16.1 L’esperienza O&M sul patrimonio esistente 
16.2 L’ambiente e il contesto formativo 
16.3 Prima della formazione (A) 
16.4 Impostazione ed effetti diretti della formazione e tutorship (B) 
16.5 Sviluppo autonomo post formazione ed effetti indiretti (C)
17. Bec, applicazione sul campo: il caso del Politecnico di Milano
17.1 L’esperienze di O&M sul patrimonio esistente e di D&C e O&M sul patrimonio di nuova costituzione 
17.2 L’ambiente e il contesto formativo 
17.3 Prima della formazione (A) 
17.4 Impostazione ed effetti diretti della formazione e tutorship (B) 
17.5 Sviluppo autonomo, post formazione ed effetti indiretti (C) 
17.6 I progetti sviluppati (B) e (C) 
17.7 Metodi, tools e metriche per la gestione dei progetti (B) e (C)
Bibliografia


Giacomo De Laurentis
Nuovi modelli di gestione per gli immobili pubblici